很多剛來日本的朋友,不管是留學、工簽還是經營管理簽,都是租房居住的。我們一家也不例外,當時租了個中古一戶建。
眾所周知,在日本租房并不是件容易的事,尤其是對于初來乍到的外國人而言更是如此。拋開繁瑣的流程和語言不通不說,單單是一個擔保審核就難倒一大片人。
很多時候,你好不容易找到各方面條件心儀的房子,就是租不下來,有些日本房東甚至會直接寫明不租給外國人。這里面原因比較復雜,但卻是無法改變的現實,如果運氣不好攤上這種情況,除了心里咒罵一句日本人怎麼有錢都不會賺之外,只能另尋他所了。
某博主看到自己的屋子被租客糟蹋成這樣后,憤然在網上留言
我的落腳點,也就是原來租住的這個房子,是在我來日本之前就落實好了。因為全家一起出動,所以當時想的是一定要先把房子搞定,不能過來了還住酒店或民宿,那樣無論是從經濟上還是后續的落戶操作上都會帶來很多的不便。
能租下這個房子也是有點機緣巧合的。當時來日本絕對是舉目無親的,只有一個朋友在大阪這邊,想著和他住得近點,將來也許能有個照應什麼的。所以就先在網絡上找朋友家附近的房子。
選房的邏輯也不復雜,根據自己家庭實際情況,包括居住人數,需要多大面積,房型,通勤,就學等因素,曬選出幾個備選房源,然后就拜托朋友去實地看房。
結果不出意外,意外就發生了。
朋友辛辛苦苦一圈房子看下來,由于種種原因,沒有一個能租下來。由于當時已經臨近出發日期,一件原本以為還算比較篤定的事突然變得沒有著落了,我們不由得有些焦慮。好在其中一位中介,野村先生,說他們公司還有兩套未發布的房源,是一個很信任他的房東老頭托管在他們公司的,問我們要不要看看。我當然說好啊,于是朋友就去到那個房子,用視訊的方式來「云看房」。
雖然房子比較老舊,但我們生活所有需要的元素都有了,甚至朝向都是南向的(日本的一戶建各種朝向都有,國人喜歡的南向所占比例并不算太高),租金也還OK,沒有押金,禮金也在合理范圍內,最重要的是,房東愿意租給一家還未登陸的外國人,于是就租下了。
之后的兩年,我們一家就住在這個有些破舊卻也不失溫暖的房子里,每月按時轉賬支付房租,與房東從未謀面。直到今年我們要搬家退租,交接的時候,我才第一次見到了房東,吉岡先生。
吉岡先生75+了,就像很多日本老人那樣,身子骨還是很硬朗,性格上是那種典型的關西老頭,語速快,嗓門大,開朗熱情。
他知道我是中國人,初次見面還主動握手打招呼(日本人初次見面一般不握手,大多鞠躬致意)。那天交接也很簡單,老頭里里外外簡單看了一眼,就說沒啥事了(我一度還有點小擔心,畢竟住了兩年,房子的壁紙和榻榻米多少有些破損的地方),臨別他給我名片,我一看,老頭是自己開的裝修公司的社長,他還說以后要是有中國朋友過來想租房,可以直接找他,他很愿意租給中國人。
前幾天國內有個朋友要過來了,和我的情況比較類似,也是經營管理簽拖家帶小。
這次輪到我扮演當初我那個朋友的角色了。不過這一次的情況有些不同,盡管這位朋友的租房預算比我當時要高,但當他在網絡上找了半天后,發現我家周邊符合要求的房源還真是很少,完全匹配的幾乎是沒有了。
無奈之下,退而求其次地選了幾個物件,我代他去實地看下來,要麼是不租外國人,要麼房源實際情況不理想。朋友最後來了句,不行就先租你退掉的那個吧。
于是乎,我硬著頭皮去聯系吉岡先生了。之所以說硬著頭皮,主要還是語言問題,不過為了朋友,只能勇于突破自我了。
雖然退租交接快2個月了,在我自報家門后,吉岡先生還記得我,表明來意后,他遺憾地表示,那個房子已經租掉了(不得不說這老頭動作是真快),不過他說他手上還有幾套類似房源,要不要去看看。于是我們就約在一個周末去看房。
我們約在之前租的那個房子附近碰面,由于是周末,我們一家四口都去了(我現在出門總愛帶著孩子,因為他們時不時還能當一下翻譯),見面之后老頭還是那麼熱情,數了一下人頭說坐我的車去吧,你們四個人能坐得下。
我環顧四周,只停著一輛相當破舊的小車。正當我有些錯愕之際,老頭已經有點急不可耐地招呼我們上車了。進到車里,我更是有點哭笑不得了,不知出于什麼原因,車的內飾板都沒有了,能直接看到鋼板,上面的螺絲鉚釘都能數得出來……
移動的空調
老頭拿出一疊材料,分別記錄著好幾個物件的信息。不同于一般中介公司印刷精美的宣傳單頁,他的這些材料基本上都是自己手寫的,然后復印出來……
原本說好是看兩套的,隨著看房的進行,也許是和我們嘮得挺嗨,看完第二套之后,老頭竟說他還有幾套,也要帶我們去看。這時候我就想到當年租房的時候,那位中介野村先生曾說過,房東老頭是個本地土豪,有好多房子。這與眼前的小破車形成了強烈的反差。
在看不同的房源時,老頭還會因地制宜地做一些介紹和推廣,比如說有套多房間的大戶型,他說你們中國人很喜歡來日本旅游,你可以把多余的房間打造成簡易民宿,說不定還能把月租金賺回來。輪到小房子,他又說我這房子雖然小,但門口還有停車位,你能省個停車費了……
通過這些房子實地看下來,我漸漸明白了老頭的「商業邏輯」。原來他是個職業房東,通常他會收一些老舊的一戶建,然后自己動手,整備翻新后出租。
事實上,在日本有許多這樣的人,做著類似的事,對于吉岡來說,有幾點應該是他干這一行的核心競爭力,
1,熟悉本地市場,人脈廣泛。
老頭所有的房源都在我現在居住的市里,他自己也是這里土生土長的人。幾十年的生活,使得他對這里的一草一木,一房一人都了如指掌。誰家要賣房子,哪里有土地出售,他都能第一時間知道。同樣的房子,別人通常只能通過網絡或宣傳頁才有機會知道,然后只能找中介去談,他卻能及時獲取一手信息,然后串個門嘮會嗑就用友情價收購。妥妥地一手貨源一手價格。
2,充分利用自身資源,節約成本。
吉岡自己是開裝修公司的,雖然不是很大很正規那種,有點類似國內路邊那種XX五金,xx裝飾的小店,但這點能耐已經足夠應對簡單翻新中古一戶建的活了。在日本,人力的活普遍比較貴,許多職業房東為了省裝修費,都不惜自己親力親為去做力所能及的活,比如搞清潔、鋪墻紙或鋪地板等。因為真的能省不少錢,所以把這部分成本控制下來,物件的收益率就能上一個層次。
內部翻新
3,目標明確,定位清晰
他收購行為,主要標的都集中在中古老舊一戶建。其他住宅類型,如公寓或者塔樓,他完全不考慮,原因很簡單,便宜。
我們看其中某一套房子的時候,我曾好奇地問他,買進價格是多少。前一秒還樂呵呵的他,突然嚴肅起來,半開玩笑半認真的說,這怎麼能說呢,商業秘密!事后我查了本地通房源的價格,按他的租金計算,已經能達到12%的回報率,而他的購入價肯定比市場價還要低,所以回報率應該做到15%,甚至更高。
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