「拆遷潮」又來了？2024年起，這「3類房子」或統統納入拆遷，房子可別賣早了...

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「拆遷潮」又來了？2024年起，這「3類房子」或統統納入拆遷，房子可別賣早了...

2024/04/26

在2015年至2018年間，中國的城市棚戶區改造計劃達到了空前的規模，年均改造數量高達600萬套。

當初這一政策的實施推動了房地產市場活躍，不僅房價上漲，成交量也有所增加， 樓市直接就火起來了，雖然現在的情況跟那時候不太一樣，但仍有值得我們學習和借鑒的地方。

為了穩定樓市，不久前央行再次啟動PSL，投放了3500億，由國開行等三家政策銀行執行，這可能預示著2024年「三大工程」之一的城中村改造項目的開展，再次啟動PSL可能意味著 新一波的拆遷行動即將開始，什麼樣的房子能拆遷呢？

.01
什麼樣的房子能拆遷呢？

1、具有安全隱患和環境問題的房屋

老舊危房：城市的面貌在日益變化，房子也在慢慢變老，變舊，原來的好房子慢慢變成舊房子
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， 舊房子慢慢變 成危房，都逃不過歲月的洗禮，尤其是在上世紀70-80年代，我國的建筑技術并未完全發展成熟，許多房屋的壽命只有30-40年。

例如，老式的預制板樓，這類房屋不僅沒有配備電梯，戶型也比較糟糕，經過歲月洗禮，有的預制板樓已經 變成了危房，對于這類房屋，住建部的立場十分明確，經過專業機構鑒定，符合條件的房屋 必須被拆除并重新建造。

對于 遠離城區的自建危房，拆遷工作的效率可能會很高，但是如果是位于城市主要區域，人口密集的老舊小區的危房，拆除和重建的工作量可能會非常大，這可能需要三到五年的時間才能完成，但無論如何，一旦這種房產被確定為「全部拆除并重新建造」， 對于老房子的居民來說，是一個天大的好消息。

違建房：違法建筑是指未經相關部門批準或未按照批準要求建設的建筑，包括無證建筑、違規擴建和擅自改造的房屋，這些建筑不僅違反了法律法規，而且可能存在安全隱患， 對人們的生命財產安全構成威脅。

2、核心地段的老房子
隨著城市建設的演變，未來棚改拆遷將 按「地段」邏輯進行，進入小規模精細化階段， 摒棄過去「大拆大建」的方式，這意味著城市發展將更加關注中心區域，遠離城市中心的地段，其老房子拆遷價值將逐漸衰減，尤其在未來高樓將受到 「限高」規定的背景下，遠郊區域的拆遷重建利潤空間有限，開發商的接手意愿相對較低。

相反，位于 核心區域的老房子擁有 極高的拆遷價值，地段優勢和土地優勢使得開發商在此類項目上有更大的操作空間和利潤空間，因而更愿意接手，老城區的 城中村一旦全拆重建，居民的 房產價值將翻番，甚至增加數十倍。如深圳的白石洲、廣州的獵德村和北京的望京村，都是此類變化的典型案例，這種拆遷效應讓居民的房產增值，利益豐厚。

3、為城市產業發展而拆遷的房屋
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為了實施重大民生項目和基礎設施建設，政府有時也需要進行房屋拆遷，比如，政府計劃在某個地區建設一座大型的公園，或者修建一條交通動脈，那麼這個地區的房屋就需要被拆遷，這樣做的目的是為了改善公共服務設施，提高城市居民的生活質量。

還有就是主要集中在城市 產業園區和重大產業區域，這些房屋通常因為城市經濟發展的需要而被征收，用以建設新的 工業園區、商業中心、物流基地等產業項目，這些「天上掉餡餅的好事」，有時候也靠一點運氣。

.02
棚改/拆遷的意義是什麼？

1、改善居住環境
棚改政策通過拆除老舊房屋并重新建設或改造，能夠顯著改善居民的居住環境，新的住宅區不僅更宜居，其配套設施也更為完善，為居民提供了一個舒適且安全的生活環境。

2、提升城市品質
棚改政策對老舊住宅區的改造，有助于提升城市的整體品質，不僅能夠優化城市的空間布局，改善城市景觀，還能讓改造后的住宅區成為新的經濟增長點，吸引更多的投資和人才。

3、刺激經濟增長
棚改政策的實施涉及到眾多行業，如建筑、建材、家居、金融等，對于國內需求有著強大的拉動作用，這不僅能推動相關產業鏈的發展，還能創造更多的就業機會，為經濟增長提供新的動力。

.03
為啥說老舊小區的房子，不著急低賣？

隨著棚改政策的不斷深入推進，主城老房子市場將迎來新的發展機遇，這一政策的實施，將使得大量的老舊房屋得以改造和更新，從而為主城老房子市場注入新的活力。

1、拆遷補償價值
新政策的出台也助力老房子的拆遷，《關于城中村改造的指導意見》為老破小住宅拆遷提供了更多機會，而 主城區的優越位置和價格優勢，也將為拆遷戶帶來更高的補償，一旦納入拆遷規劃，將獲得豐厚的拆遷款項，為普通人帶來翻身的機會。

2、更多的商業機會多
棚改政策的目的有改善城市居民的居住條件，提升城市的整體形象，在這一政策的推動下，政府將投入大量的資金和資源，對主城區的 老舊房屋進行改造和升級，這不僅將改善居民的生活環境，還將為 主城老房子市場帶來巨大的商業機會。

3、投資價值更大
隨著舊改政策的實施，老房子將得到修繕改造， 包括樓道加固、水電管路更新、加裝電梯等，提升居民的居住環境和品質，而經過改造的老房子無論是

自住、出租還是出售，都將獲得更高的價值。