房市買氣急凍、銀行限貸持續，加上高房價與高利率壓力未解，台灣住宅貸款市場開始出現異常訊號，根據內政部最新統計，2025年第3季全國住宅貸款逾放筆數達2，203筆，不僅創下2023年第3季以來、近九季新高，季增率與年增率更分別高達41%與60%，顯示房市景氣轉弱後，部分購屋族資金壓力已開始浮現。

若進一步觀察區域分佈，高雄以408筆居全臺之冠，新北388筆排名第二，臺北303筆排第三，臺中244筆、桃園234筆、臺南196筆分列其後，六都合計佔全國約八成，顯示住宅貸款違約狀況集中于房價高、交易量大的都會區。

「違約」狀況爆增 一季超過2000筆

屋比房屋總經理葉國華指出，其實2025年第3季全國住宅貸款違約率仍僅0.08%，依舊處于歷史超低檔區間，因此，住宅貸款逾放筆數卻突然暴增的關鍵，估計與市場「母體變大」有關，過去幾年房市大多頭期間，全國房貸餘額與房貸族人數持續創高，因此，即使違約率不變或僅小幅攀升，只要母體規模放大，違約筆數也會明顯增加。

他指出，2025年第三季0.08%的違約率，雖較2024年的0.07%攀升，但從金融體系角度來看仍相當健康，特別是與過去2009金融風暴時期動輒超過1%的違約率相比，目前銀行房市放貸風險仍低，但問題在于，現在市場已開始出現「邊際惡化」，尤其過去房市熱絡時，不少民眾是在高房價、高槓桿環境下進場，當市場成交量急縮、轉手困難，加上銀行限貸與寬限期陸續到期後，部分財務體質較弱的購屋族，壓力就開始浮現，目前一季2000筆以上的違約量確實較過去每季1300~1400筆增加不少。

葉國華認為，目前違約筆數大增，更像是房市景氣反轉後的「初期警訊」，雖然離系統性風險還很遠，但已代表市場資金壓力正在逐漸升高，若後續違約量體跟違約比率都開始不斷攀升，政府與民眾就需特別注意。

高雄為何違約最多？ 過去漲最快、現在壓力也最大

高雄會成為全臺住宅貸款逾放最多的區域，中信房屋研展室副理莊思敏表示，主要是因為高雄正是近年房價漲幅最劇烈的城市之一。她指出，過去幾年高雄受臺積電設廠、亞灣區與捷運建設等題材帶動，房市吸引大量投資資金湧入，不少區域房價短時間內大漲，部分購屋族甚至以高槓桿方式追價進場。

不過，隨著央行信用管制加重、投資買盤退場，加上市場成交量急縮，部分區域已開始出現「有價無量」現象，當房屋轉手不易、銀行貸款條件又變嚴格後，部分資金實力不足的購屋人，自然更容易出現繳款壓力。而且，高雄過去幾年預售市場熱度極高，也讓投資型買盤比例偏高，這類族群因對市場景氣變化較敏感，一旦資金排程出現問題，就可能成為較早出現違約風險的族群。

逾放集中在六都 「未來是否持續惡化」成關鍵

目前六都佔全國住宅貸款逾放約八成，葉國華表示，這不代表六都房市風險高，主因在于六都本身就是全國房貸量最大區域，不論房貸餘額、購屋人口或投資需求都遠高于其他縣市，因此逾放集中于六都符合市場結構。

他提醒，現在市場真正需要注意的，除了違約筆數、違約率外，「未來是否持續惡化」才是關鍵，尤其近年不少購屋族利用新青安的最長5年寬限期的優惠進場買房，代表目前仍有不少購屋族處于寬限期內，一旦未來幾年陸續進入本金攤還階段，每月房貸支出可能大增數萬元，屆時壓力測試才真正開始。

此外，目前市場仍存在幾項風險，包括房市成交量持續低迷、房貸排隊問題未解，以及部分高槓桿購屋族資金鏈偏脆弱，若未來景氣轉弱、失業率升高或房價修正擴大，都可能進一步推升逾放狀況。

莊思敏則指出，目前市場仍不至于出現全面性房貸危機，原因在于台灣整體就業市場與家庭資產水位仍相對穩定。不過，她也提醒，未來房市將進入更明顯的「體質淘汰賽」，高槓桿、低現金流與過度追價的購屋模式，風險將明顯提高。（工商時報／陳傑鳴報導）